Er det verdt å kjøpe eiendom i Montenegro og hvordan gjøres det best?

Som barn drømte nok mange om å ha et hus ved sjøen, fordi det er så romantisk å bo på feriested. Noen ganger kjøper voksne slike eiendommer ikke så mye for å bo her permanent eller for å komme på ferie uten å bekymre seg for booking, men for å tjene penger ved å leie ut bolig. Det samme Montenegro mottar årlig flere ganger flere turister enn det bor her, noe som gjør at det vil være konstant etterspørsel etter en godt plassert leilighet i løpet av sesongen og det kan fort lønne seg.

Ved å studere egenskapene til fast eiendom i Montenegro, bør det bemerkes at leiligheter og hus i dette landet kan ha et stort antall fordeler. Vurder de viktigste relatert til de fleste boliger for salg.

• Etterspørselen etter korttidsleieboliger i Montenegro har vokst raskt de siste årene, og det er ingen forutsetninger for et fall i etterspørselen. I 2017 passerte antallet besøkende til landet 2 millioner for første gang og fortsetter å vokse jevnt og trutt. Lave priser, sammenlignet med mange andre feriesteder, tiltrekker turister hit, og staten har også etablert et visumfritt regime med de fleste av sine naboer og mange post-sovjetiske land. Som et resultat kommer 20 % av gjestene fra Serbia, Russland og Ukraina til sammen gir samme mengde, opptil 10 % av besøkende kommer fra Bosnia-Hercegovina, men rike turister fra Vest-Europa kommer også hit.

• Investeringsattraktiviteten til landets boligsektor er god fordi det er laget transparente og realistiske regler for utenlandske investorer, noe som minner slående om den eksemplariske EU i denne forbindelse. I tillegg innså landet først etter å ha oppnådd uavhengighet i 2006 hvor mye det kan tjene på turisme, for her ble det bygget en enorm mengde boligmasse etter den datoen. Dette betyr at det er mange nye bygg bygget ved hjelp av moderne teknologi, i tillegg er det ikke noe problem å finne en ledig leilighet for kjøp.

• Hvis du ønsker det, kan du finne relativt rimelige boliger i Montenegro - her fungerer ikke gjennomsnittsprisen per kvadratmeter engang omtrentlig. Alt avhenger av en rekke spesifikke egenskaper, for eksempel øker den historiske verdien av en bygning tariffene, men tilstedeværelsen av en tomt i nærheten for en lovende utvikling reduserer prisen betraktelig. Som et resultat kan nøyaktig samme bolig i en avstand på 300 meter fra hverandre ha forskjellige priser. I tillegg er prisene påvirket av den geografiske faktoren - i den prestisjetunge kystnære Budva er bolig dyrest, resten av kysten er litt billigere, men i utmarken er prisene mye lavere, selv om fjellene også er vakre her .

• Skatte- og kommunalpolitikk i Montenegro bidrar også bare til å kjøpe bolig her. For eksempel, når du kjøper en leilighet på annenhåndsmarkedet, vil skatten være bare 3% av kostnaden, men hvis selgeren er utvikleren selv, vil selv en slik overbetaling ikke skje. Den årlige skatten for eiere varierer fra 0,1 % til 1 % av kostnaden per kvadratmeter i denne regionen, men dette er uansett ikke mye.

• Investering er ikke begrenset til investeringer i boligutvikling – større investorer bygger infrastruktur som skoler med engelsk eller russisk undervisning, yachthavner og mange andre fasiliteter. En slik bedring av situasjonen bidrar ytterligere til at turister kommer hit i stort antall, noe som gjør at det vil være enda mer lønnsomt å leie ut boliger her.

• Montenegro regnes som et av de mest miljøvennlige landene., fordi det ikke er noen seriøs industri her, og derfor ser den videre veksten av turistpotensialet ut til å være ganske naturlig.

Naturligvis er det også visse ulemper, men de er relativt få og for mange er de ubetydelige. Det er imidlertid for deg at de kan vise seg å være en alvorlig ulempe, derfor vil vi også vurdere dem.

• Montenegro har offisiell status som kandidat for tiltredelse til EU, men har ennå ikke blitt det, og det kan ikke sies at dette vil skje med det første. For mange investorer fra det post-sovjetiske verdensrommet er kjøp av bolig i utlandet også nyttig i sammenheng med en forenklet mottak av Schengen-visum, også å eie en leilighet i et EU-land, du kan søke om oppholdstillatelse, og deretter for en pass.

• Montenegro har en provinsiell sosialistisk fortid - til tross for innovasjonene som introduseres, halter infrastrukturen, sammenlignet med Vest-Europa. For eksempel er det ingen sentralisert oppvarming praktisk talt hvor som helst i landet, men om vinteren, selv på en relativt varm kyst, er temperaturen bare 3-7 grader Celsius.

Det er vanlig for lokalbefolkningen å varme opp lokalene med klimaanlegg, men her kan strømnettet allerede svikte - nedstengninger på grunn av toppbelastninger er likevel ikke et rart. Blant annet er mentaliteten og opplæringen til de lokale ansatte bare en mellomting mellom det hyllede Europa og våre skjemmende realiteter, som kan skremme noen av de velstående turistene.

Som nevnt ovenfor, nærmet staten seg utviklingen av turismeinfrastruktur på en organisert måte - i det minste ble tomter gitt i hendene på private utviklere, og de som ønsket å hente inn pengene som ble brukt, skyndte seg å bygge en enorm mengde boliger. På den ene siden burde overfloden av tilbud ha ført til en viss nedgang i eiendomsprisene, men i tilfellet Montenegro ser vi at her har investeringene allerede begynt å gi resultater.

Praksis viser det når du kjøper en bolig i Montenegro, er det veldig fornuftig å ikke lete etter et objekt å kjøpe på egen hånd, men å søke hjelp fra lokale konsulenter... Selv kan du knapt engang i grove trekk forstå hvorfor et dyrt hus koster så mye, og ved å velge en billigere bolig vil du ikke være sikker på at du vet om alle risikoene ved et slikt kjøp.

Eksperter bemerker at de siste årene har den økende etterspørselen intensivt ansporet utviklere, og de streber etter å fullføre anleggene under bygging så snart som mulig, noe som uunngåelig lider av kvaliteten på konstruksjonen. Tatt i betraktning at jordskjelv periodisk forekommer i dette fjellrike landet, er det verdt å tenke gjentatte ganger før du kjøper en leilighet i en "uferdig" ny bygning.

I tillegg er det ikke uvanlig å høre klager på det bygninger som ligger ved foten av fjellene har en økt tendens til gradvis å rulle og til og med kollapse.

Når det gjelder førstelinjen, vil det være mange ganger vanskeligere å kjøpe bolig her, om ikke annet på grunn av at etterspørselen fra spesielt velstående utlendinger er spesielt stor her. For noen år siden skrev noen innflytelsesrike vestlige medier at rundt 14 % av hele Montenegros territorium allerede var kjøpt av utlendinger, og det bør antas at de først og fremst er interessert i kysten. Likevel, det er alternativer selv her, bare vær forberedt på å betale ut et betydelig beløp.

Det montenegrinske boligmarkedet har et enormt spenn når det gjelder priser – for mange faktorer påvirker prissettingen. Ta for eksempel boligmassen - du kan få en leilighet både i et gammelt høyhus, som ikke skiller seg fundamentalt fra en typisk sovjetisk, og i en relativt ny bygning, bygget allerede i uavhengighetens dager, med ta hensyn til alle moderne bygningskrav.

Igjen, et sted i fjellene eller til og med i hovedstaden Podgorica, kan prisene vise seg å være litt under gjennomsnittet, men det store spørsmålet er hvor mye en slik investering vil lønne seg, fordi statistikk viser at det overveldende flertallet av utenlandske turister skynder seg. mye til fjells som til hav.

Alle disse faktorene tillater oss ikke å bestemme gjennomsnittsprisen per kvadratmeter - mer presist kan den beregnes, men i praksis gir den ingen fordel, fordi den kan være billigere og mye dyrere. Hvis du fortsatt er interessert og vil ha minst en generell ide om hvor mye du bør regne med, bør du vite at 40 tusen euro er minimumskapitalen som lar deg kjøpe et lite studio på 20 kvadratmeter.

En liten familieleilighet med et areal på rundt 50 kvadratmeter vil koste 60 tusen på den måten.

Hvis du er interessert i et hus med en tomt, vil kostnadene i stor grad bestemmes av bygningen, og ikke selve territoriet. For eksempel kan et 60-meters hus på gårdsplassen på 200 kvadratmeter koste omtrent 80 tusen euro, men en romslig villa på 200 kvadratmeter med en tomt på ytterligere 300 vil trekke for godt 170 tusen.

Forskjellen i priser avhenger ikke bare av nærheten til havet, men også av den spesifikke geografiske plasseringen. Først av alt, i enhver region er utsikten fra vinduet veldig verdsatt, boliger anses som spesielt imponerende, hvorfra både fjellene og havet er godt synlige.

Naturlig, en stor bonus er at lokalområdet har sin egen tilgang til havet, ideelt sett sin egen strand, hvor utenforstående, bortsett fra på invitasjon fra eieren, ikke kan komme.

Hvis vi snakker om regionene, er blant de beste stedene vanligvis kalt Budva Riviera (nærheten til feriestedet Budva) og Boko-Kotorska (kysten av Kotorbukta, inkludert Tivat).

Du kan prøve å spare penger ved å velge overnatting et sted på Barskaya-rivieraen eller til og med i nærheten av Ulcinj. Samtidig må du forstå at kostnadene er lavere av en grunn - det er færre muligheter for eliterekreasjon, turister er ikke så ivrige etter å dra dit, og derfor vil fortjenesten sannsynligvis ikke være så høy.

Som det blir klart av ovenstående, er statsborgerskap i Montenegro for erverv av fast eiendom i landet selvfølgelig ikke nødvendig - faktisk er staten tvert imot interessert i at utlendinger investerer pengene sine her, og derfor forenklet prosedyren så mye som mulig. Dessuten, selv om utsiktene og tidspunktet for Montenegros tiltredelse til EU ennå ikke er helt klart, ser det ut til at mange mennesker i dag mottar et pass fra dette landet som en god måte å snart bli borger av EU.

En annen ting er at alt ikke er så enkelt her - Montenegro spør ganske mye om selve salget av pass. For å kjøpe eiendom i villmarken for å få et dokument, må du betale fra 250 tusen euro, og i en utviklet region - fra 350 tusen, og ytterligere 100 tusen må uansett overføres til statens kontoer. Dessuten tilbys ikke dette alternativet for alle - innen tre år fra lanseringen av programmet (2018-2021), må en søknad sendes inn, og bare 2 tusen heldige vil bli valgt ut fra alle søkere som får lov til å delta.

I mangel av store penger kan du gå en lengre vei, har tidligere fått oppholdstillatelse i landet. Kjøper du bolig her, får du en midlertidig oppholdstillatelse, som kun gjelder i ett år – i løpet av denne tiden må du få fotfeste og få ytterligere grunner til å bli. Hvis du ikke har funnet en jobb og ikke har bundet deg i ekteskap med noen fra det lokale, kan du klare deg uten visum bare hvis den kjøpte gjenstanden koster mer enn 40 tusen euro - da kan du forlenge oppholdstillatelsen.

Uavhengig av hvilken type eiendom du bestemmer deg for å kjøpe i Montenegro - en leilighet, en tomt eller et hus - vil transaksjonen din begynne med en såkalt foreløpig avtale. Det sier ikke mye - det beskriver betingelsene for å fullføre en transaksjon (hva, hvor, når, for hvor mye, fra hvem og til hvem), vurderer betalingsmåten og betalingsvilkårene, og foreskriver også innskuddsbeløpet, vanligvis ca 10 % av den avtalte verdien av den kjøpte gjenstanden. Det angitte depositumsbeløpet skal overføres til tidligere eier, som plikter å utstede en kvittering for dette på at han mottok pengene foreskrevet i den foreløpige avtalen.

Etter det er hovedsalgskontrakten inngått, for den juridiske registreringen som man bare skal gjelde for statsnotarkontorene i Montenegro - dette er landets regler. Det er allerede merkbart flere markerte punkter her - i tillegg til det som er beskrevet ovenfor, bør det for eksempel nevnes at selger godtar å omregistrere objektet til en annen person.

Som nevnt over, når du kjøper et hjem på annenhåndsmarkedet for innbyggere i post-sovjetiske land, er skatten 3% av beløpet. Generelt sett, som praksis viser, øker skatter, juridisk støtte og omregistrering til sammen kostnadene med ca 5 %, så når du velger eiendom bør du også ta hensyn til en slik margin.

Klausulen om at selger ikke vil ha noe mot gjenutstedelse er viktig av den grunn enhver ny eier, logisk nok, bør umiddelbart registrere kjøpet i statens matrikkel for seg selv... I henhold til montenegrinske lover kan dette imidlertid ikke gjøres når som helst i fremtiden, men i løpet av de første 30 dagene fra transaksjonsdatoen. Det er bedre å ikke eksperimentere med hva som vil skje hvis legaliseringen ikke skjer innenfor den foreslåtte tidsrammen, og slik at det ikke oppstår unødvendige problemer fra selgerens side som "ombestemte seg" og setter en eiker i hjulet, en klausulen om hans samtykke til fornyelse er spesielt spesifisert i kontrakten.

Hvis du kjøper en gratis tomt og planlegger å engasjere deg i utvikling på egen hånd, er det verdt å vurdere at langt fra alt land i Montenegro innebærer videre utvikling. Det kan være mange grunner til at et bestemt område, fra et lovsynspunkt, ikke er egnet for bygging, men du vil neppe kunne endre denne statusen til territoriet, og enhver bygning som er reist av deg av uvitenhet eller frekkhet vil anses som ulovlig og kan bli utsatt for riving ...

Mange av våre landsmenn, som planlegger å kjøpe eiendom i Adriaterhavet, bestemmer seg for å selge "ekstra" eiendom i hjemlandet for å hjelpe penger. Å dele en prosedyre i to stadier forsinker prosessen i stor grad og innebærer mye papirarbeid, og det er grunnen til at noen potensielle investorer ikke engang ønsker å vurdere en slik idé, ettersom den anser den for vanskelig å implementere. Faktisk kan problemet løses litt enklere enn det kan virke.

Det er internasjonale eiendomsbyråer som tilbyr tjenesten med å bytte for eksempel russisk eiendom mot montenegrinsk eiendom. I stedet for to separate transaksjoner, som hver kan ta lang tid, foreslås en og ganske rask en, siden du verken leter etter en kjøper for russisk eiendom eller en selger av montenegrinsk eiendom - dette er, tenk på, samme juridiske enhet. Som et resultat vil du kanskje aldri få penger i hendene, men du venter ikke til objektet du selger blir kjøpt - spesialister kommer ganske enkelt til den angitte adressen og anslår hvor mye huset eller leiligheten du tilbyr kan koste.

På grunn av samarbeid med et seriøst selskap kan du forenkle prosessen med omregistrering, selv om det "spiser" en del av budsjettet... Dessuten fungerer slike tjenester vanligvis bare for Moskva, St. Petersburg og andre større byer der eiendom etterspørres.

Svar på spørsmål om kjøp av eiendom i Montenegro er gitt i følgende video.